Prüfen, planen und dann erst ausbauen

By | August 12, 2015

Ein ausgebauter Dachboden ist verlockend. Doch bevor Sie die Ärmel hochkrempeln, sollten Sie die Regeln kennen, denen Ihr Bauvorhaben unterliegt. Von Fall zu Fall haben auch Ihre Nachbarn oder Ihr Vermieter ein Wörtchen mitzureden.

Nur der Hausbesitzer – Wollen Sie den ungenutzten Dachboden im eigenen Einfamilienhaus ausbauen? Dann haben Sie einen wesentlichen Vorteil für sich: Sie brauchen fast niemanden um Einverständnis zu fragen. Das müssen z. B. alle Eigentümer in einem Mehrfamilienhaus, wo die Eigentümerversammlung alles wesentliche beschließt. Allerdings unterliegen auch Besitzer eines Einfamilienhauses den bau- und planungsrechtlichen Vorschriften des geltenden Baurechts. Das sind im wesentlichen die Vorschriften des Bundesbaugesetzes und die Vorschriften der Landesbauordnungen, die in den einzelnen Bundesländern unterschiedlich.

Immer alles schriftlich – Auch Mieter in einer Dachwohnung können ihr Heim renovieren oder ausbauen. Folgendes ist zu beachten:

■    Meistens sind Einbauten, Umbauten und Installationen des Mieters laut Mietvertrag genehmigungspflichtig. Ohne Einwilligung des Vermieters geht in diesen Fällen nichts.

■    Fehlt im Mietvertrag eine Regelung, darf der Mieter Veränderungen vornehmen, aber nur solche, die keinen erheblichen Eingriff in die Substanz der Wohnung mit sich bringen, z. B. Einbau eines Durchlauferhitzers, Aufbau einer transportablen Duschkabine in der Küche, Einbau einer Duschabtrennung.

■    Maßnahmen, die einen wesentlichen Eingriff in die Beschaffenheit und Substanz der Wohnung bedeuten, bedürfen grundsätzlich der Zustimmung des Vermieters. Das sind zum Beispiel bauliche Veränderungen wie Einbau eines Bades, einer Gasetagenheizung, eines Dachflächenfensters, Wanddurchbrüche, Anschluß eines Kaminofens oder Einbau von Isolierglasfenstern. Wie so oft herrschen in diesen Fragen in den deutschen Gerichten höchst unterschiedliche Auffassungen, so daß ein Rechtstreit immer ein Risiko bedeutet. Unser Rat: Einigen Sie sich mit Ihrem Vermieter und legen sie möglichst früh schriftlich fest,

■    welche Veränderungen Sie vornehmen dürfen,

■    welchen Wert die Veränderungen haben sowie die Höhe der Abschreibung,

■    ob Einbauten bei Auszug in der Wohnung bleiben dürfen,

■    ob Sie mit dem Nachfolgemieter einen Abstand vereinbaren dürfen oder

■    ob der Vermieter bei Auszug die Einbauten übernimmt und eine angemessene Entschädigung zahlt.

■    Auf jeden Fall sollten Sie mit den Arbeiten erst beginnen, wenn die schriftliche Vereinbarung unter Dach und Fach ist.

Auf Nummer Sicher: Der Mustervertrag hilft – Beim Deutschen Mieterbund ist ein Mustervertrag erhältlich, der Rechte und Pflichten von Mieter und Vermieter bei Ausbau oder Renovierungsarbeiten genau behandelt. Hierin werden u. a. festgelegt:

■    der Wert eventueller Eigenleistungen des Mieters,

■    welche Versicherung im Schadensfall greift (Privathaftpflicht des Mieters oder Hausversicherung des Vermieters),

■    welche Folgen bei Auszug des Mieters eintreten (Entschädigung oder Übernahme durch den Nachfolger). Nach diesem Mustervertrag werden die Einbauten von Beginn an Eigentum des Vermieters. Die Aufwendungen des Mieters in Höhe einer Jahreskaltmiete gelten in vier Jahren als abgewohnt. Während dieser Abwohndauer
darf dem Mieter nicht gekündigt werden und die Miete darf wegen der Modernisierungsmaßnahme auch nicht erhöht werden.
Während der Abwohndauer trägt der Vermieter die Kosten der Instandhaltung,
Wartung und Erneuerung.
Wird eine Mieterhöhung wegen der Einbauten während der gesamten Zeit des Mietverhältnisses ausgeschlossen, trägt von Beginn an der Mieter die Pflicht zur Instandhaltung.
Zieht der Mieter vorzeitig aus, kann er eine Entschädigung verlangen (im ersten Jahr 80 Prozent der Aufwendungen, danach jedes Jahr 10 Prozent weniger).

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